近两年随着国家对住房市场调控力度大大增大，以及线上商业流量快速增长大大上升，业内人士普遍认为：中国商业地产经过一系列收购重组和转型升级，正在慢慢走进低谷，步入最重要的行业拐点，前所未有的风口与机遇就在眼前。4月26日，搜狐焦点焦点会客厅节目邀到第一太平戴维斯华北区研究部负责人李想要、世邦魏理仕华北区研究部主管孙祖天、搜狐焦点北京主编吕伟，将话题探讨在2019年第一季度，重点辨别和理解了北京一季度商业地产市场的展现出，并通过对市场一线数据的分析，对未来趋势展开了未来发展和预判。

一季度大宗成交价8起，丰台海淀展现出亮眼，出租型、外资买家活跃经过十来年的高速发展，中国商业地产已开始转入存量时代，如何运营与资本化运作，沦为这世纪末探寻的主要方向。另外，在传统住宅市场仍不受有形之手调控的当下，商业地产的政策容许比较严格，也使得投资机构争相将注意力集中于到了一线城市商业存量地产上来。今年第一季度的北京，商业地产的大宗成交价堪称接连不断。

孙总首先讲解了2019第一季度北京商业地产的大宗成交价数据并作出理解：一季度北京大宗投资市场沿袭了去年的活跃态势，共计袭港8宗大宗物业成交价，成交价金额合计多达人民币150亿元，共计不含7宗写字楼和1宗酒店交易。一季度作为非传统意义上的旺季，今天北京大宗交易市场展现出更为亮眼，与去年同期相比，有较大幅下降。

其中，引人注目亮点在于出租型买家活跃，另外外资买家沿袭了去年成交价活跃的态势。从区域来看，非核心区域，特别是在是丰台区（以丽泽商务区和丰台科技园）在本季度展现出出色，8宗交易中有4宗都再次发生在丰台。

李总接着讲解了本季度最不具代表性的成交价案例之一：中关村鼎好大厦以57亿被外资财团并购。李总分析道，超强50亿的大宗成交价在北京市场寥寥无几，这笔成交价体现了外资基金对北京商业存量地产的注目与信心。除价格外，该宗投资也是极具特色的，鼎好大厦由传统型、更为领先的运营管理模式，被并购后期望展开装修转入中关村超强甲级写字楼市场以更有高水平租户，这宗投资将为中关村乃至北京甲级写字楼市场获取活力。在未来北京甲级写字楼市场供应越来越少的环境下，以该项目为例的存量改建和城市更新将是未来的大势所趋。

吕主编从媒体仔细观察的角度，对一季度北京商业地产发展态势背后原因明确提出三点思维：一是在2017年317之后，住宅市场政策仍并未放开的前提下，更好的个人和企业在注目商业地产的发展；二是招商类的存量产品更加占有主导，新的招商类产品更加匮乏，从存量市场挖掘潜力是市场趋势；三是自315后施行的对首创品牌企业首次进驻城市扶持补助金政策。李总分析，外资对北京商业存量市场的注目从潜入窗口期渐渐变成使出活跃期；另外，以京东27亿并购翠宫饭店出租、今日头条正在并购中坤广场为事例，可以显现出一季度互联网巨头对热门区域的资产展现出出有很大兴趣，互联网巨头发展到一定阶段，对总部型写字楼市场需求将突显。孙总从投资环境和投资成本方面展开了补足，外资买家对于北京市场只不过是仍然注目的，但去杠杆、挤迫泡沫等容许政策给国内投资带给压力，也给外资买家带给了更好机会。

近年来也可以显著看见外资买家在国内投资策略也再次发生了较小的变化。无论是外资基金还是内资机构投资者，都对北京的存量市场展现出出有十分浓烈的兴趣，并且投资者普遍认为优质区域的核心物业资产具备报酬平稳、电子货币潜力极大的特质，未来将沦为投资及挂钩的选用。几经7季度倒数下跌 一季度北京甲级写字楼租金首次暴跌聊完大宗投资，大家的话题回到2019第一季度北京写字楼市场。

李总首先详尽地给大家辨别一季度写字楼市场基本面。李总指出一季度写字楼市场总体展现出佳，根据第一太平戴维斯的研究数据，仅有北京一季度甲级写字楼空置率较低，大约6.9%，平均值租金为368元每月每平方米，为全国最低的水平；但净招揽量作为反应市场活跃度的最重要指标，仅有为一万三千平米左右，仅有为去年同期的6%，同比上升了94%。

很多企业的退租、缩租，自生经营无法忍受较小的租金，这是一个有利的信号。李总之后分析道，这体现出有了近期北京甲级写字楼市场正在经历一场调整和波动，与宏观经济的发展也息息相关。

北京甲级写字楼市场主要驱动力来自于金融行业、IT高科技行业与专业服务行业，股市的萎靡、互联网公司的裁员潮也不致将消极情绪传染到了写字楼市场，焦虑感在甲级写字楼市场蔓延到。租金方面，李总根据第一太平戴维斯的研究数据讲解道，北京甲级写字楼几经倒数7个季度的下跌，19年一季度环比有所上升。本季度全市仍未新的写字楼供应入市，市场成交价及活跃度较去年四季度有所恶化，但受到经济不确认等诸多因素的影响，部分租户开始调整出租策略，慎重扩展，造成写字楼市场需求弱化，租金增长速度上升：2019年一季度，全市平均值租金为人民币每平方米每月368.0元，租金指数环比微降0.2%。

吕主编对租金的区域分化明确提出了疑惑，李总也展开了一一答案：金融街和中关村由于产业挤满度十分具体，用户粘性和租用能力很强，造成这些区域的市场需求量依然较小，发展更为平稳。但有些新兴区域由于基础建设短板仍未补上，交通设施仍不齐全，造成区域空置率十分低。针对热门商圈，孙总谈及，丰台本季度成交价基本为新楼，可以反应北京市场将近一年多十分活跃的一个最重要原因。自2015年北京明确提出要分流非大城功能之后，很具体指出四环内仍然有新的招商类用地，对于新的研发也有一些容许，这就推展了非核心区域的写字楼发展。

正是因为核心区新的写字楼资源的匮乏，给了非核心区开发商很多信心。多达，2018年北京写字楼市场追加供应中仅有10%来自核心区域，90%来自以丽泽、望京为代表的次型商务区。方兴未艾的商业地产市场，行业发展转入上班场在国内外资本均射击中国商业存量地产的同时，无论是出租还是投资，运营是永恒的话题，而如何通过资产证券化转录商业地产的价值才是最后的决心。

存量时代渐行渐进，新的科技与商业浪潮涌动，中国商业地产的发展也在经过兴亡溶解之后，渐渐走进属于自己的商业逻辑。孙总用了方兴未艾一词恰到好处地总结了一季度北京乃至中国的商业地产的发展，月转入了行业发展的下半场。

孙总说明道，目前的商业地产投资和住宅投资、上半场的投资情况有一个相当大的有所不同，反映在并非个人投资者，而是机构投资者唱主角。更加多的基金、保险、外资等机构投资者的入场，如何在一线市场取得增量和存量的机会，让整个行业水平有所提高，是整个下半场的最重要主题。未来发展2019年的房地产市场走势，李总意识到，中央将之后坚决房地产调控长效机制的将来发展，确保房地产市场稳定运营，在短期内政策不不存在放松的可能性，但不会给与地方更好的政策主导权。

同时在金融、货币及信贷层面，2019年较去年将不会有所调整，金融层面整体更加偏向于维持合理的流动性，为购房者建构更加严格的信贷环境。可以辨别，2019年北京整体房地产市场较2018年将有所改善，市场转好态势将愈发显著。

在过去的2018年，北京商业地产市场呈现创意和分流两大主题。一方面，中国164家独角兽科技企业中，有70家坐落于北京，这有力地助推还包括科技、媒体和通信在内的TMT行业打破金融业，沦为北京仅次于的办公楼出租市场需求来源。同时牵头办公空间因其创意的商业模式和侧重办公体验的特质，大大创下行业理念，推展市场向前发展。另一方面，北京中心城区现有办公区域的可出租面积持续增加，追加供应全部座落在非核心或新兴区域，随着北京市级政府机关月迁到坐落于通州的城市副中心办公，以及丽泽金融商务区将有多个项目入市，这一趋势沿袭到了2019年，坚信北京2019年商业地产也不会有十分好的发展势头。

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